OVER übernimmt

Der gestörte Bauablauf –

Bauablaufstörungen und die Folgen für Auftraggeber und Auftragnehmer

Bauablaufstörung - Definition, Ursachen, Folgen und was Sie dagegen tun können

Bauablaufstörungen sind für alle Parteien ein Ärgernis. Wenn es auf der Baustelle nicht wie gewünscht voran geht, sind häufig zusätzliche Kosten und ein höherer Planungsaufwand die Folge. Auf dieser Themenseite erklären wir Ihnen, wann man von einem gestörten Bauablauf spricht, wer in welchen Fällen die Schuld trägt und welche Folgen auf Auftraggeber und Auftragnehmer zukommen können.

Die Firma OVER DACH hat sich auf das Management von Bauablaufstörungen in den Bereichen Dachabdichtung, Bauwerksabdichtung und Fassaden spezialisiert. Wenn Sie als Bauherr oder Generalunternehmer ein akutes Problem auf Ihrer Baustelle haben, unterstützen wir Sie gerne. Weiter unten auf dieser Seite finden Sie detaillierte Informationen über unser Angebot. Oder sprechen Sie uns einfach an!

Dass auf einer Baustelle nicht alles rund läuft, ist völlig normal. Und in den meisten Fällen werden kleinere Verzögerungen und Unstimmigkeiten pragmatisch geklärt zwischen dem Auftraggeber auf der einen Seite, zum Beispiel dem Bauherren, und dem Auftragnehmer auf der anderen Seite, zum Beispiel einem Handwerksbetrieb. Eine "Störung im Bauablauf" muss also nicht immer gleich zum Streit führen. Aber wenn es einmal Ärger gibt, dann ist es wichtig zu wissen, wer welche Rechte und Pflichten hat. Und welche Möglichkeiten es gibt, eine Bauablaufstörung zu beseitigen oder auszugleichen - von der Beschleunigungsanordnung über Schadenersatzforderungen bis hin zur VOB-Kündigung.

Inhaltsverzeichnis

 

Was ist eine Bauablaufstörung

Per Definition ist eine Bauablaufstörung ein recht weit gefasster Begriff. Er beschreibt vereinfacht gesagt alle Fälle, bei denen ein konkreter Umstand es verhindert, dass eine Tätigkeit am Bau so ausgeführt wird, wie es vertraglich vereinbart wurde. In der Folge treten Verzögerungen ein und der kalkulierte Bauablaufplan kann nicht eingehalten werden. Man unterscheidet bei den Ursachen zwischen den Fällen, die vom Auftraggeber zu verantworten sind, und solchen, die dem Auftragnehmer zuzuschreiben sind. Einige typische Beispiele haben wir weiter unten aufgeführt.

Bauablaufstörung vs. Baubehinderung

In der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB, gibt es den Begriff der Bauablaufstörung so nicht. Hier ist vielmehr von Behinderungen die Rede. Der Unterschied zwischen einer Bauablaufstörung und einer Baubehinderung ist, dass zu den Behinderungen nur die Störungen zählen, die den Auftragnehmer in seiner Arbeit beeinträchtigen. Eine Bauablaufstörung kann hingegen auch vom Unternehmer verursacht sein, zum Beispiel wenn er sich nicht an Terminzusagen hält und dadurch Folgegewerke nicht wie geplant ausgeführt werden können.

OVER DACH - Ihre Fullservice-Experten für die gesamte Dach- und Fassadentechnik in Kerpen. Wir sind in ganz NRW und bundesweit im Einsatz. Sie sind Bauherr oder Generalunternehmer und suchen einen kompetenten Partner, der die Auswirkungen einer Bauablaufstörung minimiert? Dann nehmen Sie am besten noch heute mit uns Kontakt auf.

Rufen Sie uns an!

Bauablauf gestört? Bauvertrag gekündigt? OVER übernimmt!

Typische Bauablaufstörungen –
und wer dafür verantwortlich ist

Beispiele für Störungen im Bauablauf

Was also sind die typischen Probleme, die zu einer Bauablaufstörung führen können? Im Folgenden listen wir einige Beispiele auf, unterteilt in Dinge, die der Auftraggeber zu verantworten hat, und solche, die vom beauftragten Unternehmen verschuldet sind. Auf die drohenden Folgen für beide Seiten gehen wir weiter unten detailliert ein.

Gründe, die dem Auftragnehmer zurechenbar sind

  • Maschinen/Personal nicht verfügbar: Wenn das beauftragte Unternehmen es nicht schafft, die erforderlichen Mitarbeiter und/oder Maschinen auf der Baustelle bereit zu stellen, dann ist dies eine Störung, die der Auftragnehmer zu verantworten hat. Ausnahmen von dieser Regel sind höhere Gewalt und Streik bzw. die Aussperrung von Arbeitnehmern (siehe VOB/B §6 Nr.2).
  • Mangelhafte Ausführung: Eine häufige Ursache für Verzögerungen sind Mängel am Bau. Wenn es beim Bauablauf hakt, weil schon vor der Abnahme Mängel festgestellt wurden und zunächst beseitigt werden müssen, dann ist diese Störung ebenfalls dem Auftragnehmer zuzurechnen.
  • Verzögerungen durch Verletzung sonstiger Pflichten: Neben den Problemen, die direkt im Zusammenhang mit dem Gewerk stehen, das der Auftragnehmer ausführt, können auch andere Störungen auftreten, die der Auftragnehmer zu verantworten hat. Beispielsweise, wenn Nachbargebäude oder Medienleitungen beschädigt werden.
  • Witterungsbedingte Behinderungen: Es zählt zu den Pflichten des Auftragnehmers, Witterungseinflüsse, mit denen normalerweise während der Ausführungszeit gerechnet werden muss, in seine Kalkulation mit einzubeziehen. Also zum Beispiel, dass es im Winter friert oder schneit. Tut er das nicht und verzögert sich der Bauablauf dadurch, dann ist diese Störung vom Auftragnehmer zu verantworten. Kommt es jedoch zu Witterungseinflüssen, mit denen bei Abgabe des Angebots normalerweise nicht gerechnet werden musste, so kann dies zu einer längeren Ausführungsfrist führen.

 

Gründe, die dem Auftraggeber zurechenbar sind

  • Baugrundrisiko: Alle Risiken, die mit dem Grundstück zu tun haben, sind allein Sache des Auftraggebers. Ein typischer Fall ist, dass Altlasten entdeckt werden und sich dadurch die weiteren Arbeiten verzögern. Der Baugrund wird in der Rechtsprechung als vom Auftraggeber zu stellender Baustoff angesehen. Der Auftragnehmer hat aber eine Prüfpflicht nach §4 Nr. 3 VOB/B.
  • Mitwirkungspflichten: Vom Auftraggeber wird erwartet, dass er die erforderlichen Entscheidungen trifft und Unterlagen, zum Beispiel Pläne, zur Verfügung stellt. Tut er dies nicht rechtzeitig, gehen die Folgen des gestörten Bauablaufs zu seinen Lasten.
  • Richtigkeit der Planungsunterlagen: Der Auftraggeber ist prinzipiell dafür verantwortlich, dass die Pläne richtig sind. Allerdings gilt auch hier: Das Handwerksunternehmen hat eine Prüfpflicht.
  • Unberechtigte Zahlungsverweigerung: Wenn der Auftraggeber sich weigert, fällige Rechnungen zu bezahlen, stellt der Auftragnehmer häufig vorerst die Arbeiten ein. Stellt sich später heraus, dass die Zahlungsverweigerung unbegründet war, dann trägt der Auftraggeber auch die Verantwortung für die daraus resultierende Störung des Bauablaufs.
  • Nicht übergebene Sicherheit gemäß § 648a BGB: Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass der Unternehmer vom Besteller eine Bauhandwerksicherung verlangen kann. Diese setzt sich zusammen aus der voraussichtlichen Auftragssumme inklusive der beauftragten Nachträge, zuzüglich 10% Aufschlag, abzüglich der bereits geleisteten Zahlungen. Weigert sich der Auftraggeber, die Sicherheit zu übergeben, dann kann der Unternehmer die Leistung einstellen oder den Vertrag kündigen. Der Besteller muss dann für die Folgekosten aufkommen.
  • Leistungsänderungen und Zusatzleistungen: Nicht selten ergeben sich während eines laufenden Baus Änderungen am ursprünglich geplanten Vorhaben. Wenn der Auftragnehmer zusätzliche Leistungen erbringen oder Dinge anders als zunächst geplant ausführen soll, dann ist dies dem Auftraggeber zuzurechnen.
  • Verzögerte Vorunternehmerleistungen: Wenn andere Unternehmen nicht rechtzeitig mit ihren Vorleistungen fertig geworden sind, wird es etwas komplizierter. Bei fehlenden Planungsleistungen wird der Verzug komplett dem Auftraggeber zugerechnet. Bei anderen Arbeiten gilt dies nur eingeschränkt.
OVER DACH ist spezialisiert auf das Management von Bauablaufstörungen in den Bereichen Dachabdichtung, Bauwerksabdichtung und Fassaden. Wenn Sie ein akutes Problem auf Ihrer Baustelle haben, sprechen Sie uns an - OVER DACH ÜBERNIMMT! Jetzt informieren
Bauablauf gestört? Bauvertrag gekündigt? OVER übernimmt!

Die Folgen einer Bauablaufstörung –
für Auftraggeber und Auftragnehmer

Welche Konsequenzen drohen beiden Parteien?

Nachdem wir oben einige typische Ursachen für einen gestörten Bauablauf genannt haben, widmen wir uns nun der Frage: Mit welchen Folgen müssen die Parteien rechnen? Auch hier unterscheiden wir wieder zwischen den Folgen für Auftragnehmer und Auftraggeber.

Folgen für den Auftragnehmer

Wenn das ausführende Unternehmen für die Bauablaufstörung verantwortlich ist, so gerät dieses nach Mahnung durch den Auftraggeber in Schuldnerverzug. Der Auftragnehmer muss dann Beschleunigungsmaßnahmen ergreifen, um den Terminplan einzuhalten. Wenn es nicht gelingt, die Verspätung wieder aufzuholen, dann drohen dem Unternehmen Konsequenzen. Die typischen Störungsfolgen für den Auftragnehmer sind:


Folgen für den Auftraggeber

Sind die Gründe für den gestörten Bauablauf dem Auftraggeber zurechenbar, dann hat der Auftragnehmer gegebenenfalls Ansprüche auf Bauzeitverlängerung und/oder zusätzliche Zahlungen. Typische Störungsfolgen für den Bauherren sind zum Beispiel:

  • Das beauftragte Unternehmen stellt die Arbeiten ein und es kommt zum Baustillstand.
  • Die Ausführungsfristen werden verlängert, das heißt der Handwerker bekommt mehr Zeit für seine Arbeit.
  • Der Auftragnehmer hat zusätzliche Zahlungsansprüche, zum Beispiel Nachtragsansprüche gemäß VOB/B, Entschädigungsansprüche gemäß BGB oder Schadensersatzforderungen (ebenfalls VOB/B).

 

Bauzeitenverzögerung: So wirkt sich eine Anfangsverschiebung aus

Ein Thema für sich sind verzögerte Bauzeiten. Schon eine Anfangsverschiebung von wenigen Wochen kann großen Einfluss auf die Bauzeit und letzten Endes auch auf die Kosten haben. Mit dem folgenden Beispiel wollen wir die drohenden Folgen erläutern.

Angenommen, ein Bauvorhaben ist so geplant, dass alle Arbeiten im Außenbereich vor Beginn der Frostperiode abgeschlossen sind. Das Handwerksunternehmen hat daher bei der Abgabe des Angebots die im Sommer und Herbst üblichen Witterungseinflüsse einkalkuliert. Wenn sich dann aber der Baubeginn verzögert, zum Beispiel weil die Vergabe später als geplant erfolgt, dann kann sich Vieles ändern. Zum Beispiel:

  • Die Bauzeit verschiebt sich nach hinten in den Winter. Dies hat in der Regel zur Folge, dass an einigen Tagen wegen Schnee, Frost oder Eis nicht gebaut werden kann. Je nach Gewerk und Region kann die Baustelle wochenlang still stehen.
  • Auch an kalten Tagen, an denen das Arbeiten prinzipiell möglich ist, sinkt die Leistungsfähigkeit des eingesetzten Personals. Diese Minderleistung führt zu erhöhten Lohnkosten.
  • Wenn der Auftraggeber daraufhin die Anweisung gibt, die tägliche Arbeitszeit zu erhöhen oder Mehrschichtbetrieb anordnet, hat das weitere negative Auswirkungen auf die Produktivität. Ein längerer Arbeitstag führt zu Minderleistung beim Personal. Auch beim Schichtbetrieb entstehen zusätzliche Kosten. Etwa, weil zusätzliche Poliere zum Einsatz kommen, Übergabezeiten eingeplant werden müssen oder künstliche Beleuchtung benötigt wird.
  • Materialkosten können steigen, zum Beispiel weil Lieferanten in der Zwischenzeit ihre Preise erhöht haben.

Diese Mehrkosten sind erstattungsfähig

Den durch eine Bauzeitverzögerung entstandenen erhöhten Aufwand kann der Auftragnehmer dem Auftraggeber in Rechnung stellen. Zu den erstattungsfähigen Mehrkosten zählen unter anderem:

  • Mehrkosten für Maschinen und Geräte.
  • Erhöhte Lohnkosten durch Minderleistung in der kalten Jahreszeit.
  • Erhöhte Materialkosten und gestiegene Kosten für Subunternehmer.
  • Baustellengemeinkosten, Kosten für die Baustelleneinrichtung und allgemeine Geschäftskosten.

Dokumentationspflichten beachten

Bei Mehrkosten, die durch Behinderungen oder die Unterbrechung der Ausführung entstehen, stellen die Gerichte im Streitfall hohe Anforderungen an die Dokumentation. Es genügt nicht, eine Behinderungsanzeige zu stellen und anschließend eine erhöhte Rechnung zu schreiben. Um die Ansprüche durchsetzen zu können, muss das beauftragte Unternehmen jede einzelne Behinderung dokumentieren und die konkreten Auswirkungen exakt bewerten.


 

Die Kündigung nach VOB

In vielen Fällen lassen sich Störungen im Bauablauf durch Mitwirken aller Parteien regeln. Im äußersten Fall kann ein gestörter Bauablauf aber auch zur Kündigung nach VOB führen. Was genau eine VOB-Kündigung ist und was Auftraggeber und Auftragnehmer dabei berücksichtigen sollten, das erläutern wir auf einer eigenen Themenseite VOB-Kündigung.


Als Experten für Dachabdichtung, Fassaden und Bauwerksabdichtung unterstützen wir Sie dabei, die Folgen einer Bauablaufstörung zu minimieren.

Sprechen Sie uns an!

Bauablauf gestört? Bauvertrag gekündigt? OVER übernimmt!

Unser Angebot –
OVER DACH unterstützt Auftraggeber und Auftragnehmer

Wir minimieren die negativen Auswirkungen einer Bauablaufstörung

Stellt Sie aktuell eine Bauablaufstörung vor Probleme? Dann sprechen Sie mit uns! OVER DACH ist auf das Management von Bauablaufstörungen in den Bereichen Dachabdichtung, Bauwerksabdichtung und Fassaden spezialisiert. Wir helfen Bauherren und Generalunternehmern dabei, die Auswirkungen einer Bauablaufstörung so gering wie möglich zu halten, stehen bei Bedarf aber auch Auftragnehmern mit Rat und Tat zur Seite.

 

Unser Angebot für Auftraggeber

  • Ihr Nachunternehmer für Dach- und Bauwerksabdichtung und/oder Fassadenleistungen liegt bedenklich hinter dem Bauzeitenplan?
  • Ihr Nachunternehmer hat Mängel produziert, deren Beseitigung ungewiss ist?
  • Ihr Auftragnehmer ist komplett ausgefallen?
  • Sie benötigen als Auftraggeber Hilfe bei der Umplanung oder geänderten Ausführung von Dach- und Bauwerksabdichtungen oder Fassadenleistungen?
  • OVER DACH übernimmt! Wir helfen Auftraggebern, drohende oder bereits eingetretene Nachteile durch Bauablaufstörungen auf das Nötigste zu reduzieren. Wir springen kurzfristig ein, damit es auf Ihrer Baustelle voran geht.
 

Unser Angebot für Auftragnehmer

  • Ihr Auftraggeber konfrontiert Sie mit Bauzeitenverzögerungen bzw. Abhilfeanordnungen, die Ihre aktuelle Leistungsfähigkeit übersteigen?
  • Sie stoßen bei technischen Ausführungsdetails an die Grenzen Ihrer Möglichkeiten?
  • Der aktuelle Baustellenverlauf überfordert Sie?
  • OVER DACH übernimmt! Auch als Auftragnehmer können Sie die OVER DACH GmbH als kompetenten Partner mit ins Boot holen. Wir übernehmen auch anspruchsvollste Arbeiten und stellen sicher, dass die Folgen des gestörten Bauablaufs auf ein Minimum reduziert werden.
 

So gehen wir vor

  • Analyse des Ist-Zustands: Wir bewerten die aktuelle Bauablaufstörung objektiv und präsentieren Ihnen eine exakte Analyse.
  • Entwicklung eines Lösungskonzeptes: Auf Basis unserer Analyse entwerfen wir einen detaillierten Plan, wie die fälligen Arbeiten in technischer, praktischer und terminlicher Hinsicht bestmöglich ausgeführt werden können.
  • Mediation: Wenn das Tischtuch zerschnitten ist, vermitteln wir zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer und handeln einen Kompromiss aus.
  • Übernahme offener Arbeiten: Wir erledigen kurzfristig und flexibel Arbeiten aus den Bereichen Dachabdichtung, Bauwerksabdichtung und Fassaden. Von der Beseitigung einzelner Mängel über Teilleistungen bis hin zur Komplettübernahme aller noch ausstehenden Restleistungen reicht unser Angebot.

Als Experten für Dachabdichtung, Fassaden und Bauwerksabdichtung unterstützen wir Sie dabei, die Folgen einer Bauablaufstörung zu minimieren. Nehmen Sie noch heute Kontakt mit uns auf!

Sie interessieren sich für unsere Referenzen? Dann sehen Sie sich unsere Projektbespiele an!
  • Aquis Plaza, Aachen
  • Neapco, Düren
  • Neue Direktion, Köln